Gebäudeeinmessung

Nach Errichtung eines Gebäudes ist eine abschließende Vermessung, die Gebäudeeinmessung, gesetzlich vorgeschrieben. Diese hat nichts mit der Gebäudeabsteckung zu tun, die in der Regel vor Baubeginn durchgeführt wurde. Bei der Gebäudeeinmessung wird die tatsächliche Position des Gebäudes auf dem Grundstück ermittelt und das Gebäude in die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK), in der alle Grundstücke und Gebäude enthalten sind, eingetragen. Damit der Gebäudebestand im Liegenschaftskataster immer auf dem neuesten Stand ist, hat der Gesetzgeber die Eigentümer von Neubauten verpflichtet, spätestens zwei Monate nach Fertigstellung des Rohbaus die Einmessung durchführen zu lassen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, den Antrag rechtzeitig, am besten schon bei der Gebäudeabsteckung zu stellen. Bei Versäumnis kann das Amt für Bodenmanagement nach Fristablauf von Amts wegen, d.h. auch ohne Antrag, die Gebäudeeinmessung auf Kosten des Bauherren durchführen.

Auf Wunsch erstellen wir eine Grenzbescheinigung, welche häufig von den Banken verlangt wird. Darin wird bescheinigt, dass das Gebäude innerhalb der Grenzen des betreffenden Grundstücks errichtet wurde und somit keine Überschreitung der Grundstücksgrenzen durch das Bauwerk besteht. Es besteht ebenfalls die Möglichkeit eine Lage-Grundfläche-Höhen-Bescheinigung auszustellen (LGH-Bescheinigung). Diese wird von einigen Bauämtern gefordert (z.B. Wiesbaden, Frankfurt und Main-Taunus-Kreis). Hierin wird bescheinigt, dass das Gebäude bezüglich Lage auf dem Grundstück, Größe und Höhe mit den Angaben aus der Baugenehmigung übereinstimmt.

Grenzfestellung

Wenn Sie wissen möchten, wo die katastermäßige Grenze Ihres Grundstücks verläuft oder (eventuell durch Baumaßnahmen) beschädigte oder zerstörte Grenzpunkte ersetzen möchten, gibt es die Möglichkeit eines förmlichen Grenzfeststellungsverfahrens. Dieses kann durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder das zuständige Amt für Bodenmanagement durchgeführt werden. Wenn Sie eine Grenzfeststellung beantragen, werden zunächst die Beteiligten zum Ortstermin geladen. Bei der örtlichen Vermessung werden der oder die fehlende/n Punkt/e festgestellt und dauerhaft abgemarkt. Nach der Abmarkung kann der Eigentümer und alle anderen Betroffenen Grundstückseigentümer (also auch Ihre Nachbarn) zu der neuen Abmarkung Stellung nehmen. Diese Stellungnahme sowie weitere Daten werden in einer Niederschrift festgehalten und vom ÖbVI beurkundet. Im Anschluss werden die Grenzfeststellungs- und Abmarkungsbescheide verschickt. Hiermit endet in der Regel das Verwaltungsverfahren, wenn keiner der Betroffenen Widerspruch gegen diese Bescheide einlegt. Ihre Nachbarn haben somit die neue Abmarkung der Grenzpunkte anerkannt. Dies ist bei der Grenzanzeige nicht der Fall.
Nach Ablauf der Wiederspruchsfrist und der weiteren häuslichen Bearbeitung werden die Daten dem zuständigen Amt für Bodenmanagement übermittelt und dort in das Liegenschaftskataster übernommen.

Grenzregelung (Vereinfachte Umlegung)

Das Verfahren der Grenzregelung ist in den §§ 80 – 84 des Baugesetzbuches (BauGB) gesetzlich geregelt.

Der Zweck einer Grenzregelung (vereinfachten Umlegung), die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im Zusammenhang bebauter Ortsteile durchgeführt werden kann, ist die Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Bebauung einschließlich der Erschließung oder der Beseitigung baurechtswidriger Zustände. Ordnungsgemäß sind Bebauung und Erschließung, wenn sie den Festsetzungen eines Bebauungsplanes entsprechen und die Bebauung darüber hinaus auch mit den baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Ziel einer ordnungsgemäßen Bebauung ist es, dass Grundstücke möglichst ohne Ausnahmegenehmigungen und Befreiungen bebaubar sind.

Baurechtswidrige Zustände umfassen Verstöße gegen das Baurecht. Dies können z.B. fehlende Grenzabstände, Grenzüberbauten, fehlende Zugänge oder fehlende Stellplätze sein.

Der Zweck der Grenzregelungen (vereinfachten Umlegung) wird dadurch erreicht, dass

• benachbarte Grundstücke oder Grundstücksteile gegeneinander ausgetauscht werden, wenn dies dem überwiegenden öffentlichen Interesse dient, oder
• benachbarte Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke, oder Teile benachbarter Grundstücke einseitig zugeteilt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse geboten ist.

Die auszutauschenden Grundstücke bzw. Grundstücksteile dürfen nicht selbständig bebaubar sein. Eine durch die Grenzregelung (vereinfachte Umlegung) bewirkte Wertminderung darf für den Grundstückseigentümer nur unerheblich sein, Werterhöhungen unterliegen keiner Beschränkung.

Zerlegungsvermessung – Grundstücksteilung

Wenn Sie nur einen Teil eines Grundstücks (Flurstücks) erwerben oder veräußern wollen, ist eine Zerlegungsvermessung erforderlich. Durch diese Zerlegungsvermessung wird ein Flurstück in zwei oder mehrere Flurstücke geteilt. Nach Vermessung und häuslicher Bearbeitung durch den ÖbVI erstellt erteilt das Amt für Bodenmanagement eine sogenannte Fortführungsmitteilung, mit der im Grundbuch die Umschreibung durch den Notar bewirkt werden kann.

Teilungsantrag

Zur Durchführung einer Zerlegung (Teilung)eines Grundstückes bedarf es seit dem 07.07.2018 einer „Teilungsgenehmigung“. Diese gesetzliche Neuregelung zur Teilung von Grundstücken (§ 7 Hessische Bauordnung „Grundstücksteilung“) setzt voraus, dass beim zuständigen Kreisbauamt die entsprechende Genehmigung einzuholen ist.

Bei einer Auftragserteilung führen wir einen Ortsvergleich und ggf. ein Aufmaß relevanter Baukörper durch. Die auf Basis dieses Ortstermins erstellte “Beglaubigte Abzeichung der Flurkarte” mit Eintragung der geplanten Grenze wird dem Antrag auf Teilungsgenehmigung beigefügt und von uns gefertigt. Sie versenden dann den unterschriebenen Antrag an das Kreisbauamt. Sollten von Seiten des Kreisbaumates baurechtliche Nachweise oder ähnliches gefordert werden, muss unter Umständen ein Architekt als Experte für baurechtliche Belange hinzugezogen werden. Nach Bewilligung der Teilungsgenehmigung können wir die örtlichen Arbeiten zur Zerlegung anstoßen.